歷史上的三次房地產大泡沫
●美國:1926年破碎,間接引發上世紀30年代世界經濟危機
●日本:1991年破碎,導致日本長達15年的經濟蕭條
●東南亞、香港:1997年破碎,香港出現十幾萬名百萬“負翁”
20世紀是世界經濟快速發展的100年,房地產業的興盛無疑是刺激這100年間經濟增長的重要因素。然而由於各種復雜的原因,在一些國家和地區曾出現過可怕的房地產泡沫,結果使無數投資者轉瞬間一貧如洗,從而留下一幕幕悲劇。
美國房地產泡沫:7.5萬人口的城市竟出現2.5萬名地產經紀人
上世紀20年代中期,美國經濟出現了短暫的繁榮,建筑業日漸興盛。在這種背景下,擁有特殊地理位置的佛羅裡達州出現了前所未有的房地產泡沫。
佛羅裡達州位於美國東南端,地理位置優越,冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束后,這裡迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由於佛羅裡達的地價一直遠低於美國其他州,因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這裡,迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加,佛羅裡達的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923年—1926年間,佛羅裡達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地,1923年值80萬美元,1924年達150萬美元,1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶涌澎湃。據統計,到1925年,邁阿密市居然出現了2000多家地產公司,當時該市僅有7.5萬人口,其中竟有2.5萬名地產經紀人,平均每三位居民就有一位專做地產買賣。當時,地價每上升10%,炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年,人們的口頭禪就是“今天不買,明天就買不到了”!在這種狂潮的催動下,一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。
然而好景不長,到1926年,佛羅裡達房地產泡沫迅速破碎,許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋,有的則淪為乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的“麥當勞教父”雷·克洛克,當年也因此一貧如洗,此后被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接著,這場泡沫又激化了美國的經濟危機,結果引發了華爾街股市的崩潰,最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。
日本房地產泡沫:東京都一地的地價超過了美國全國地價總和
20世紀30年代以后的60年間,世界房地產領域基本上沒有出現大的波瀾,但進入90年代后,日本的房地產泡沫再度震驚了世界。
20世紀80年代后期,為刺激經濟的發展,日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策,鼓勵資金流入房地產以及股票市場,致使房地產價格暴漲。1985年9月,美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”,決定同意美元貶值。美元貶值后,大量國際資本進入日本的房地產業,更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年,日本的房價整整漲了兩倍。
受房價驟漲的誘惑,許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快,於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年,日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時,國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本,其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年,僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅,能買得起住宅的隻有億萬富翁和極少數大公司的高管。
所有泡沫總有破滅的時候。1991年后,隨著國際資本獲利后撤離,由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅,房地產價格隨即暴跌。到1993年,日本房地產業全面崩潰,企業紛紛倒閉,遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從后果上看,20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業,還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響,日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退,陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在,日本經濟也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是“二戰后日本的又一次戰敗”,把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。
東南亞、香港房地產泡沫:香港業主平均損失267萬港元
繼日本之后,泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家的房地產泡沫也是一次慘痛的經歷,而其中以泰國尤為突出。20世紀80年代中期,泰國政府把房地產作為優先投資的領域,並陸續出台了一系列刺激性政策,由此促生了房地產市場的繁榮。海灣戰爭結束后,大量開發商和投機者紛紛涌入了房地產市場,加上銀行信貸政策的放任,促成了房地產泡沫的出現。與此同時,大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產市場進行投機性活動。遺憾的是,當時這些國家沒有很好地進行調控,最終導致房地產市場供給大大超過需求,構成了巨大的泡沫。在金融危機爆發以前的1996年,泰國的房地產業已處於全面危險的境地,房屋空置率持續升高,其中辦公樓空置率竟達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發,泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅,並直接導致各國經濟嚴重衰退。
東南亞金融危機還直接導致了香港房地產泡沫的破滅。香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時,李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產領域,香港十大房地產公司也先后公開上市,而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下,香港的房價和地價急劇上升。到1981年,香港已成為僅次於日本的全世界房價最高的地區。
1984年—1997年,香港房價年平均增長超過20%。中環、尖沙咀等中心區域每平方米房價高達十幾萬港元,一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激,香港的房地產投機迅速盛行起來,出現了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。當時的香港,人們盲目地投資房地產。為了抓住機遇,許多人往往僅憑地產經紀人電話中的描述,就草草決定購買豪宅。一些經紀人甚至會對顧客說出這樣的話:“什麼?你要考慮一兩天?當然不行!有很多人在等,你不買的話,過3分鐘就沒了!”1996年,香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。
就在香港的房地產泡沫達到頂峰時,東南亞金融危機降臨了。
1998年—2004年,香港樓價大幅下跌,如著名的中產階級居住社區“太古城”,樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據專家計算,從1997年到2002年的5年時間裡,香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元,比同期香港的生產總值還多。而對於普通香港市民而言,房地產泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中,香港平均每位業主損失267萬港元,有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。
可以說,發生在上個世紀的3次房地產大泡沫,對當時和后來的世界經濟發展造成了深遠的影響。它們給世界經濟造成了慘痛的損失,也留下了寶貴的經驗教訓,而這些教訓在世界各國房地產熱高燒不退的今天顯得尤為珍貴。
《環球時報》 (2006-06-02) 第13版
留言列表